Methoden der Immobilienbewertung

„Ist die Immobilie wirklich das wert, was der Verkäufer als Kaufpreis verlangt? Ist dieser Wert nachhaltig? Auf welche Punkte sollte beim Erwerb eines Renditeobjektes, einer Immobilie geachtet werden? Ist es sinnvoll im nationalen oder im internationalen Immobilienmarkt zu investieren? Fair Value, Marktwert, Verkehrswert?“
Mit diesen Fragen kann man spätestens beim Erwerb einer Immobilie konfrontiert werden. Ein unabhängiger Immobiliensachverständiger gibt Auskunft über mögliche Fragestellungen.

Wertermittlungsmethoden im deutschsprachigen Raum:
Vereinfacht gesagt, die Begriffe Fair Value, Marktwert bzw. Verkehrswert werden synonym verwendet. Sie stellen jenen Preis dar, der bei einer Veräußerung einer Immobilie üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
Geregelt wird das Bewertungswesen im deutschsprachigen Raum unter anderem im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG, Österreich) bzw. in der Wertermittlungsverordnung (WertV & BelWertV, Deutschland). Für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen gemäß LBG unterschiedliche Verfahren zur Verfügung, für Deutschland gilt ähnliches:

Der Autor

Michael Malinek ist Wirtschaftsingenieur, gerichtlich beeideter und zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, und seit rd. 7 Jahren in der Immobilienbranche im In & Ausland für den Bankensektor und Privatkundenbereich tätig, zuvor im Bauwesen und in der Consultingbranche.

Das Vergleichswertverfahren (in diesem Fall wird der Wert der Sache durch den Vergleich des tatsächlichen erzielten Kaufpreises vergleichbarer Sachen ermittelt),
das Sachwertverfahren (der Wert der Sache wird durch das Zusammenzählen des Bodenwertes, des Bauwertes & sonstiger Bestandeile ermittelt),
das Ertragswertverfahren (der Wert wird durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtages zu erwartenden/erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und angemessener Nutzungsdauer ermittelt) und
andere wissenschaftlich anerkannte Verfahren (z.B. DCF, Discounted Cash Flow Verfahren).

Anforderungen & Hintergründe
Welchen Hintergrund sollte ein Gutachter aufweisen:

Grundlegendes Verständnis über den Immobilienmarkt (national/international), dessen Zusammenhänge und Bewertungsmethoden
Unabhängigkeit
Grundlegendes finanzierungstechnisches Verständnis
Unterstützung des Kunden bei Ankauf / Verkauf der Immobilie sofern erwünscht

Welche allgemeinen Anforderungen sollte (unter anderem) nun ein professionelles Bewertungsgutachten erfüllen:

Gründliche Befundaufnahme des Objektes
Stärken & Schwächenanalyse (SWOT)
Wahl des Bewertungsverfahren & Begründung
Möglicherweise Verwendung mehrere Wertermittlungsverfahren zur Kontrolle/Bestätigung des Verkehrswertes
Genaue Beschreibung & Auswirkung auf den Verkehrswert bei Servituten & Realasten

Bei ertragswertorientierten Immobilien:

Begründung des Ansatzes des Kapitalisierungszinssatzes
Aussage über die Angemessenheit der Mieten & Nachhaltigkeit
Ausweisung von Kennzahlen (Renditen, Mieten, Leerstand, m² - Preis usw.)

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