Die Eurokrise lässt Anleger in die Ferne schweifen. Laut einer Umfrage von Ernst & Young sehen 88 Prozent der Befragten, Russland als einen attraktiven Markt für Immobilieninvestitionen an. Auch die niedrige Inflation und die sinkende Leerstandsrate führen zu einem erhöhten Interesse. Doch Experten raten zur Vorsicht: Die hohe Korruption und Schwächen im russischen Rechtssystem können Investitionen rasch platzen lassen.
Lokale Partner genau prüfen
Mit größter Sorgfalt sollte man sich etwa lokale Partner aussuchen und deren Referenzen genau prüfen, empfiehlt Thomas Röber, Russland-Spezialist der CA Immobilien Anlagen AG, beim Immo Round-Up von Wolf Theiss. "Moskau ist anders und nicht anders zugleich. Die konsequente Anwendung klassischen Immobilienhandwerks ist hier noch wichtiger als in CEE", so Röber, der Russland nur empfiehlt, "wenn man gut aufgestellt ist und eine lokale Präsenz oder eine Struktur vor Ort hat".
92 Prozent des russischen Bodens befinden sich in Staatseigentum (Stand 2009). Mit Ausnahme von Grundstücken in Grenzgebieten und landwirtschaftlichen Böden ist Grundeigentum durch Ausländer möglich. Direkter Kontakt sollte mit Behörden, Leitungsträgern und Kommunen gehalten werden, es gibt nämlich ein spezielles "Zuweisungsverfahren" und nur fallweise eine öffentliche Ausschreibung, so Rechtsanwalt Joachim Homeister von Orrick, Herrington & Sutcliff LLP. Eigentumserwerb ist zum Beispiel in Moskau nicht immer möglich, eine Alternative ist hier die Landpacht – in Russland durchaus üblich, führt Homeister weiter aus. In der Genehmigungsphase ist die Projektdokumentation Voraussetzung für die Baugenehmigung, die in der Regel auf ein bis zwei Jahre befristet erteilt wird. Die Projektentwicklung durch ausländische Investoren ist möglich, aber noch nicht weit verbreitet. Homeister: "Häufig übernimmt der Investor die Finanzierung, wohingegen die Projektdurchführung einem russischen Partner obliegt. Nach der Fertigstellung kauft der Investor die Objektgesellschaft zu einem vereinbarten 'Cap Rate' abzüglich der Finanzierungskosten."
Russisches Recht gilt bei Bau- und Mietvertrag
Beim Bauvertrag gilt russisches Recht, ausländische Baunormen ergänzen die zwingend vorgeschriebenen russischen Standards, so Rechtsanwalt Philipp Windemuth, Partner bei Orrick, Herrington & Sutcliff LLP, der bereits seit 22 Jahren in Russland tätig ist. Schlussendlich folgen – wenn alles gut gelaufen ist - die Erlaubnis zur Inbetriebnahme sowie die Eigentumsregistrierung.
Auch Mietverträge unterliegen dem russischen Recht. Erst ab einer Laufzeit von einem Jahr gilt eine Pflicht zur Registrierung. Der Mietzins wird laut Windemuth zwar in ausländischer Währung vereinbart, ist aber in Rubeln zahlbar.
Knackpunkte in der Due Dilligence
In zwei Praxisbeispielen führt Windemuth die "Knackpunkte" in der immobilienrechtlichen Due Dilligence vor:
Bei einem Projekt im Saratowergebiet wurden Landrechte ohne Durchführung der erforderlichen Auktion und durch eine nicht zuständige kommunale Stelle, nämlich vom Bürgermeister, zugewiesen. Der Bürgermeister war an der Objektgesellschaft, die die Landrechte erworben hatte, indirekt beteiligt. Solche häufigen Rechtsverstöße sind laut Windemuth zum Teil auch durch unklare Regelungen bedingt. Durch den Missbrauch der Amtsstellung aus Eigennutz besteht hier die Gefahr der Konfiskation im Strafverfahren.
Feuer vernichtete angeblich wichtige Dokumente
Bei einem anderen Projekt eines bekannten Moskauer Developers wurden Gebäude durch eine nicht zuständige Stelle privatisiert. Die "föderale Anstalt" hatte anstelle der eigentlich zuständigen "Föderalen Agentur für die Verwaltung föderalen Vermögens" die Gebäude trotz gesetzlichem Verbot privatisiert. Zusätzlich wurde der Landmietvertrag mit der Stadt Moskau abgeschlossen – trotz föderaler Zuständigkeit. Der Gipfel, so Windemuth: "Das Fehlen relevanter Dokumente, angeblich aufgrund eines Feuers."
