Das Jahr 2009 beginnt unter schwierigen Vorzeichen. Denn im Einklang mit sämtlichen Indizes befindet sich der für die Immobilienwirtschaft relevante King-Sturge-Immobilienkonjunktur-Index seit Monaten im Abwärtstrend. Das Immobilienklima verliert im Dezember 2008 etwa 63 Prozent seines Januarwertes und erreicht mit 40,7 Zählerpunkten seinen Jahrestiefpunkt.
Im Januar 2008 spiegelte das Immobilienklima mit 110,1 Zählern noch die positive Branchenstimmung wider, fiel jedoch – abgesehen von einem kurzen Zwischenhoch im Mai und Juni – kontinuierlich im Jahresverlauf. In der zweiten Jahreshälfte verschärfte sich die Situation durch die enge Verflechtung der Immobilienwirtschaft mit dem Finanzmarkt zusehends.
„Die Zeiten hoher Leverage-Effekte sind vorbei“
„Auf dem Transaktionsmarkt sind wir heute Zeuge eines Paradigmenwechsels“, sagt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „An die Stelle reiner Finanzdeals kurzfristig agierender Investoren mit hohen Fremdkapitalanteilen tritt nun eine konservative Geschäftspolitik mit höherem Eigenkapital. Eigenkapitalstarke Investoren mit langfristigen, weniger spekulativen Zielen feiern ihr Comeback. Die Zeiten hoher Leverage-Effekte sind vorerst vorbei.“
Ursache des historischen Stimmungstiefs ist vor allem das Investmentklima, das im Dezember auf 29,2 Zähler fällt (Januar: 90,9 Punkte). Dies kennzeichnet die Ende letzten Jahres herrschende Stimmung des Abwartens. Die Transaktionsvolumina wurden zum Jahresende auf ein Minimum zurückgefahren. Das Ertragsklima, das die Nutzernachfrage nach neuen Büro-, Handels- und Wohnflächen sowie die entsprechende Mietentwicklung darstellt, liegt bei 52,7 Zählern (Januar: 130,7 Punkte) und ist damit deutlich positiver als das Investmentklima.
Die auf makroökonomischen Daten basierende Immobilienkonjunktur erreicht zum Jahresende mit einem Kennwert von 126,9 (Januar: 184,5 Punkte) das Niveau der Jahre 2002/2003. Indikatoren für den Abschwung der Finanzmärkte gab es bereits vor einem Jahr. So antizipierte das Investmentklima bereits im Januar 2008 mit einer Einschätzung von 90,9 Punkten das Ende der Boomphase der vergangenen Jahre. Das Immobilienklima signalisierte zu diesem Zeitpunkt noch eine positive Erwartungshaltung (110,1 Punkte) und lag erst ab Juli unter dem Schwellenwert von 100 Punkten
Büromarkt reagierte sensibel auf den Konjunktureinbruch
„Wohnimmobilien erweisen sich im Jahresverlauf des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index als stabilstes und risikoärmstes Segment“, stellt Hettrich fest. „Wegen des konstanten Cash-Flows, günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten und hoher Markt-Viskosität schlagen sich Krisen in der Wohnungswirtschaft nicht unmittelbar in Mieten und Kaufpreisen nieder“, so Hettrich weiter. Zwar kennzeichnen Konjunkturängste im Dezember 2008 alle Segmente, doch herrschen zwischen der Performance des Büro-, Handels- und Wohnklimas große Differenzen.
Dabei gleicht die Jahresentwicklung 2008 der Klimata einer sich öffnenden Schere. Während im Januar 2008 alle Klimawerte zwischen 105 und 115 Zählerpunkten lagen, reagierten der Büro- und Einzelhandelsbereich in der zweiten Jahreshälfte sensibler und rascher auf die konjunkturellen Veränderungen. Aufgrund steigender Leerstände infolge der Wirtschaftsentwicklung, die Insolvenzen zur Folge hat, bewerten die Marktteilnehmer im Dezember Büroimmobilien mit rund 25 Zählern als schwächstes Segment (Januar: 110,8 Punkte). Einzelhandelsimmobilien fallen am Jahresende auf einen Klimazähler von rund 39 Punkten (Januar: 105,6 Punkte), während der Wert von Wohnimmobilien mit knapp 81 Zählern (Januar: 115,1 Punkte) doppelt so hoch wie das Büro- und Einzelhandelsklima ist.
Wohnimmobilien als Anlage wird interessanter
„Angesichts der schwierigen Zeiten wird die Bedeutung von Immobilien als sicherer und überschaubarer Anlageform zunehmen“, prognostiziert Hettrich. „Wohnimmobilien werden als Anlagesegment in der Gunst steigen, da aufgrund des niedrigen Neubauvolumens Mieten und Renditen wachsen und geringe Wertschwankungen stabile Erträge garantieren. Der deutsche Büroimmobiliensektor wird vorerst durch die Wirtschaftskrise und den geschwächten Transaktionsmarkt in Mitleidenschaft gezogen. Core-Objekte an erstklassigen Standorten sind dennoch nach wie vor lukrativ“, so Hettrich weiter. „Gleichzeitig muss jedoch abgewartet werden, wie die schwächelnde Wirtschaft sich tatsächlich im Laufe des Jahre 2009 entwickelt. Grundsätzlich ist die Stimmung der Investoren 2009 in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren deutlich positiver als noch zum Dezember des vergangenen Jahres.
Der deutsche Immobilienmarkt wird im Vergleich mit anderen europäischen Märkten als relativ gesund angesehen. Hier trägt auch die Tatsache bei, dass der deutsche Markt keine Überhitzung auf breiter Front, wie dies beispielsweise in Spanien oder Großbritannien der Fall war, aufwies.“
Quelle: King Sturge
