Selbst manche Makler mit jahrzehntelanger Erfahrung glauben, dass durch die bloße Vermietbarkeit oder die tatsächliche Vermietung einer Wohnung, die laufenden Mieteinnahmen bereits die „Vorsorge“ bewirken würden. Dies zeigt jedoch nur die Unkenntnis der wesentlichen Eigenschaften diese Immobilienart.
Das wesentliche Merkmal von Ertragswohnungen ist, dass sie angefangen von der Grundstückswahl, der Planung des Gebäudes und insbesondere der Grundrisse, der Festlegung der Ausstattung etc. für eine überdurchschnittlich gute und nachhaltige Vermietung mit dem Ziel einer besonders attraktiven Mietrendite optimiert worden sind.
Viele Menschen, die in den letzten Jahren Wertverluste bei ihrem Aktienvermögen von 50% und mehr hinnehmen mussten, wären rückblickend froh, wenn sie rechtzeitig auf eine Investition in eine Ertragswohnung umgestiegen wären.
Dabei konnten die Investoren in den letzten Jahren vielfach eine (Anfangs-)Immobilienrendite zwischen 4% und 5% erzielen, zu der jedes Jahr die indexgebundenen Mieterhöhungen sowie auch allfällige Wertsteigerungen der Wohnung kamen. Zusammen mit der Sicherheit des Substanzwertes ergab sich somit eine sehr attraktive Investitionsmöglichkeit.
Nachteile der Ertragswohnungen
Ertragswohnungen sind kein liquides Investment. Bei einem Verkauf unter Zeitdruck muss oft – insbesondere wenn aktuell ein Leerstand besteht oder keine attraktive Vermietung vorliegt – mit erheblichen Wertverlusten gerechnet werden. Hinsichtlich der hohen Spesen beim Erwerb (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notar, Rechtsanwalt und sonstige Beratungsleistungen, Maklerhonorar für Erwerb und Vermietung etc.) kann auch nur von einer langfristigen Amortisation ausgegangen werden.
Vor allem darf das unternehmerische Risiko der erfolgreichen Vermietung nicht unterschätzt werden. Ertragswohnungen sind zwar genau für diesen Zweck optimiert worden – dies stellt jedoch keine Erfolgsgarantie dar. Da Ertragswohnungen i.d.R. mit einem erheblichen Kreditanteil finanziert werden um die Nettorendite zu verbessern, kann der Ausfall der Mieteinnahmen durch Leerstand aufgrund der laufenden Zinsen- und Tilgungsverpflichtungen sehr unangenehm werden.
Da die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, wird die Akquisition geeigneter Liegenschaften immer schwieriger – bzw. durch das Wettbieten der zahlreichen Bauträger auch immer teurer.
Damit steigt die Gefahr für die Investoren, dass versucht wird, völlig ungeeignete Standorte zu beschönigen und Kalkulationen mit unrealistischen Mietansätzen als Ankaufsgrundlage vorzulegen – wodurch die gekauften Wohnungen die Ertragserwartungen in keiner Weise erfüllen.
