Die Portfolioverkäufe werden immer stärker von Einzelverkäufen abgelöst, da sich die Investoren die Objekte gezielter aussuchen. Im dritten Quartal 2008 beliefen sich die Investments auf rund 400 Millionen Euro, das sind um 300 Millionen weniger als im performancestarken zweiten Quartal 2008 und um 200 Millionen Euro weniger als im Vergleichszeitraum 2007. Für das vierte Quartal erwartet CB Richard Ellis im Lichte der krisengeschüttelten Finanzmärkte auch keine nennenswerte Steigerung mehr.
Lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2007 noch bei rund 2,8 Milliarden Euro, ist - laut Marktbericht von NAI Otto - heuer ein Ergebnis von rund 1,8 Milliarden Euro zu erwarten. Diese Verminderung des Transaktionsvolumens im Jahr 2008 wird durch den Verkauf der "Shopping City Süd" mit rund 140.000 Quadratmeter um über 600 Millionen Euro an den französisch-holländischen Investor Unibail-Rodamco abgefedert. Ohne Berücksichtigung dieser mit Abstand größten Einzeltransaktion wird das geringe Investitionsvolumen mehr als deutlich.
Unterm Strich wandelt sich der bisherige - über Jahre bestehende - Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. In den folgenden Monaten sind vermehrt Einzeltransaktionen zu erwarten. In den Hochzeiten teuer eingekaufte Immobilien werden die Grundlage für das Transaktionsvolumen des auslaufenden Jahres 2008 sowie des Folgejahres bilden.
Sinkende Nachfrage führt zu steigenden Renditen
Auf Grund der gesunkenen Nachfrage nach Investments ist die Spitzenrendite für Bürogebäude gegenüber dem Jahresanfang wieder leicht angestiegen und liegt nun bei 5 Prozent. Laut CB Richard Ellis wird sie bis Jahresende um weitere 20 Basispunkte ansteigen - das gilt auch für die Renditen in guten bis durchschnittlichen Lagen. "Investoren schätzen gerade in so schwierigen Zeiten wie derzeit die Stabilität Österreichs.
Vor allem deutsche und andere westeuropäische Anleger, die nun wieder wesentlich konservativer veranlagen, nehmen österreichische Immobilien verstärkt in ihr Portfolio auf.", so Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Österreich. DTZ rechnet sogar mittelfristig mit einem Anstieg der Renditen bis sechs Prozent.
Nachfrage nach Büroflächen
Weiterhin hoch ist am Wiener Büromarkt die Nachfrage von Unternehmen nach offenen, kommunikativen Büroflächen und der Trend daher nach wie vor ungebrochen. "Ich betrachte es als sehr ermutigend, dass der Büromarkt bisher keine Schwächezeichen gezeigt hat", erklärt CPB-Geschäftsführer Michael Ehlmaier. "Die bisherige Konjunkturentwicklung hat bis dato noch keine negativen Auswirkungen gezeigt." Die Vermietungsleistung im 1. Halbjahr lag mit 170.000 Quadratmeter weiterhin deutlich über der Neuflächenproduktion.
Vom 2. Quartal auf das 3. Quartal 2008 blieb die Anzahl der vermieteten Flächen mit 110.000 Quadratmetern auf annähernd gleichem Niveau. Die Anmietungen von rund 18.200 Quadratmetern in "TownTown" durch die Wiener Stadtwerke Holding und von rund 14.000 Quadratmetern im "Euro Plaza" durch Kapsch TrafficCom sind im bisherigen Jahr 2008 die größten Einzelabschlüsse. Weiters trugen TUI, AESCA, D.A.S. Rechtsschutzversicherung oder Andritz wesentlich zu diesem guten Ergebnis bei.
Kleinere Kunden machen aber nach wie vor die Mehrzahl der Mietabschlüsse aus: Bei 60 Prozent aller Vermietungen betrug die vermietete Fläche weniger als 1.000 Quadratmeter, bei einem Drittel sogar weniger als 500. Als umsatzstarke Branchen erwiesen sich - laut Büromarkt bericht von NAI Otto - im laufenden Jahr neben dem Dienstleistungsbereich auch die Bereiche Industrie/Handel/ Gewerbe, hervorzuheben sind der Infrastruktur- und Freizeit-Sektor.
